1.
Zur Frage der Aufstellung eines (neuen)
Bebauungsplans für das Rathausumfeld gemäß Antrag der Stadtratsfraktion „BASIS“
vom 4.11.2020 macht der Rat der Stadt Eschweiler von seinem Rückholrecht gemäß
§ 41 Abs. 3 GO NRW Gebrauch.
2.
Den Anträgen der BASIS-Ratsfraktion wird
a)
entsprochen.
b)
nicht entsprochen.
Mit Datum vom 04.11.2020 hat die BASIS-Ratsfraktion insgesamt 5 Anträge
bezüglich der städtebaulichen Entwicklung des Bereichs Dürener
Straße/Peilsgasse/Indestraße/Wollenweberstraße (Übersicht siehe Anlage 1) eingereicht.
Die Verwaltung nimmt zu den Anträgen (Anlage 2) wie folgt
Stellung:
I.
Rückholrecht des Rates gemäß § 41 Abs. 3 GO NRW
Wesentlicher Gegenstand des Antrages der Stadtratsfraktion „BASIS“ ist
die Aufstellung eines (neuen) Bebauungsplanes für das Rathausumfeld und
insbesondere der Erlass einer Veränderungssperre nach dem Baugesetzbuch
(BauGB). Während erstere Aufgabe grundsätzlich nach § 4 Abs. 2 der
Zuständigkeitsordnung des Rates in die Zuständigkeit des Planungs-, Umwelt- und
Bauausschusses fällt, kann über den Erlass einer Veränderungssperre (als
Satzung) nur der Rat der Stadt Eschweiler entscheiden. Da beide Entscheidungen
in einem sehr engen sachlichen Zusammenhang stehen und der Erlass einer
Veränderungssperre von einem Aufstellungsbeschluss über einen Bebauungsplan
abhängt, schlägt die Verwaltung vor, dass der Rat der Stadt Eschweiler
bezüglich der Frage der Aufstellung eines (neuen) Bebauungsplanes von seinem
Rückholrecht gemäß § 41 Abs. 3 GO NRW Gebrauch macht und damit umfassend über
den gestellten Antrag entscheidet.
II.
Aktuelle planungsrechtliche
Situation sowie grundsätzliche Zielvorstellungen der Stadt:
Für das betrachtete Gebiet gilt aktuell der Bebauungsplan 89 – Rathaus –,
rechtskräftig seit 16.06.1977 (BauNVO 1968), (Anlage 3). Dieser setzt in
seinem gesamten Geltungsbereich Kerngebiete (MK) mit unterschiedlichen
Nutzungseinschränkungen unterschiedliche Zahlen der Vollgeschosse (II – VIII),
eine zum Teil geschlossene und zum Teil besondere Bauweise, eine GRZ von 1,0
und eine GFZ zwischen 1,6 und 2,4 fest. Die überbaubaren Grundstücksflächen
sind durch Baugrenzen bzw. Baulinien festgesetzt, eine Begrenzung der im
Plangebiet zulässigen Verkaufsfläche enthält der Bebauungsplan nicht. Durch das
Plangebiet selbst verläuft in Ost-West-Richtung eine mit Geh-, Fahr- und
Leitungsrecht zugunsten der Anlieger zu belastende Fläche. Ein Teil des
Kerngebietes an der östlichen Grundstücksgrenze zur Peilsgasse hin ist im
Bebauungsplan mit der Nutzung „Parkhaus“
festgesetzt. Im nordöstlichen Teil an der Kreuzung Dürener Straße / Peilsgasse
ist eine Fläche für Versorgungsanlagen („Umformerstation“) festgesetzt. Der
vorgenannte Bebauungsplan wurde zum damaligen Zeitpunkt für den Neubau des
Rathauses in Verbindung mit dem hierzu geplanten Einkaufszentrum aufgestellt.
Auf der Basis dieses Planes wurden sodann Ende der 1970er Jahre das Rathaus und
das City-Center sowie ein mehrgeschossiges Parkhaus errichtet. Nach finaler
Aufgabe der Nutzungen Anfang der 2010er Jahre wurde Mitte 2017 mit den
Abrissarbeiten der Kaufhaus-/City-Center-Gebäude begonnen.
Der Flächennutzungsplan der Stadt Eschweiler wurde im Januar 2009 von der
Bezirksregierung Köln genehmigt und mit Bekanntmachung am 11.02.2009
rechtswirksam. Für die hier betrachtete Fläche zwischen Rathaus und Dürener
Straße stellt er eine „Kerngebiets-Nutzung (MK)“ dar. Die Rathausflächen
entlang der Indestraße sind als „Flächen für den Gemeinbedarf: Zweckbestimmung:
Öffentliche Verwaltungen“ ausgewiesen.
III.
Antrag bzgl. der
Neuaufstellung eines Bebauungsplans (Antrag zu 1)
1.
Inhalt des Antrags
Für das Gebiet zwischen der Dürener Straße, der Peilsgasse, der
Indestraße und der Wollenweberstraße (vgl. Anlage
1) wird mit dem Antrag zu 1 die
Neuaufstellung eines Bebauungsplans beantragt. Dazu wird in der Begründung zum
Antrag (Anlage 2) ein „Entwurfskonzept BP Rathausforum als BP-Rahmenplan“
beigefügt und erläutert. Mit dem Hinweis auf § 30 Abs. 3 BauGB wird die
Aufstellung eines „einfachen Bebauungsplans“ vorgeschlagen. Der vorgelegte
„Rahmenplan“ verfolgt das Ziel der Festsetzung von einem „Kerngebiet“ (MK: § 7
BauNVO) im Bereich des bestehenden Rathauses, sowie mehrerer „Urbaner Gebiete“
(MU: § 6a BauNVO) und eines Teilbereichs mit einem „Allgemeinen Wohngebiet“
(WA: § 4 BauNVO).
Das beantragte Projekt schlägt einen „zeitgemäßen Wohnungsbau“ entlang
der Dürener Straße vor, ein „öffentliches Forum“/Park im zentralen Bereich und
an den „Kopfbauten“ östlich und westlich des Rathauses eine Mischnutzung aus
Einzelhandel, Gastronomie, Nahversorgung (auch „Markthalle“), Freizeitnutzung,
Kultureinrichtungen und Dienstleistung. Eine Wohnnutzung in den „Kopfbauten“
wird nicht angesprochen, kann aber aufgrund der vorgeschlagenen Festsetzung als
„Urbanes Gebiet“ (vgl. § 6a BauNVO) unterstellt werden.
Die Frage, inwiefern die Planvorstellungen überhaupt
in tatsächlicher Hinsicht umsetzbar sind, wird in dem Antrag nicht behandelt.
Die Eigentümer der von den Planvorstellungen betroffenen Grundstücke sind
offensichtlich nicht kontaktiert worden.
2.
Allgemeines
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Entwicklung des Areals um das
Rathaus herum bekanntlich in der Vergangenheit vielfach Gegenstand der
politischen Beratung war. Insbesondere die Änderung des zugrundeliegenden
Bebauungsplans wurde umfassend erörtert und hat neben einer Diskussion im
Rahmen des baurechtlichen Verfahrens zur Erteilung eines positiven
Bauvorbescheids (s. noch unten) und der Erteilung von Befreiungen von den
Festsetzungen des Bebauungsplans letztlich noch im Sommer 2020 zu dem
mehrheitlichen Ergebnis geführt, den Bebauungsplan nicht zu ändern (S. VV 152/20
sowie 171/20). Insofern stehen die Überlegungen des BASIS-Antrages im völligen
Gegensatz zu den bisherigen, natürlich auch mit Außenwirkung versehenen
Planungsüberlegungen der Stadt, denen eine umfassende inhaltliche
Auseinandersetzung zugrunde lag. Hier ist neben vielen sonstigen Aspekten (s.
noch folgend) insbesondere zu besorgen, dass mit einem Beschluss über die
beantragte Aufstellung eines Rahmenplanes und die sich anschließende
Ergänzung/Konkretisierung durch Teilbebauungspläne/Vorhabenbezogene Bebauungspläne
in Abstimmung mit möglichen Investoren sich die tatsächliche Situation über
einen Zeitraum von sicherlich mindestens 3 – 4 Jahren (ohne Bauzeit) nicht
verändern wird.
3.
Vereinbarkeit mit dem Flächennutzungsplan
Inhaltlich entsprechen die angedachten Nutzungsarten in weiten Teilen
nicht den Zielvorgaben des aktuellen Flächennutzungsplanes (FNP 2009).
Aus der dargestellten MK-Nutzung können zwar die beantragten „MK“ bzw.
„MU“-Gebiete entwickelt werden. Bei der beantragten Festsetzung eines „Allgemeinen
Wohngebietes“ im vorgeschlagenen Teilbereich an der Dürener Straße entspräche
die vorgeschlagene Entwicklung allerdings nicht den Zielen des
Flächennutzungsplans. Die gesamte weitere Dürener Straße ist sowohl nördlich
als auch südlich in einer Bautiefe als „Gemischte Baufläche (M)“ dargestellt.
Diese Zielvorgabe entspricht der bestehenden Mischung aus Wohnen,
Dienstleistungen, kleineren Einzelhandelsbetrieben und nicht wesentlich
störenden Gewerbebetrieben in diesem historischen Straßenzug der zentralen
Eschweiler Innenstadt.
4.
Vorgaben des „Integrierten Handlungskonzepts
Eschweiler Mitte“
Im „Integrierten Handlungskonzept Eschweiler Mitte“ (InHK 3.
Fortschreibung, MWM, Aachen 2018; vgl. VV 270/18), welches einstimmig im Rat am
26.10.2018 beschlossen wurde, wurden u.a. Leitlinien für die Entwicklung der
nördlichen Innenstadt in unterschiedlichen Themenfeldern beschlossen.
Nachfolgend einige Leitlinien (InHK S. 25) mit Bezug zu dem hier betrachteten
Rathaus-Umfeld:
- Stärkung des Versorgungsstandortes durch
gezielte Handelsansiedlungen im Entwicklungsbereich des ehemaligen
City-Centers,
- Entwicklungsansätze für die weitere
Entwicklung als Büro- und Dienstleistungsstandort nutzen (z.B. ehem.
City-Center/Hertie Komplex).
·
Flächen für neue Wohnprojekte aktivieren
Insbesondere die Potenziale des betrachteten Gebietes als Fläche zur
Stärkung des Versorgungsstandortes Eschweiler durch die Neuansiedlung von
Handelsbetrieben werden im Rahmen der Planüberlegungen gemäß dem Antrag der
BASIS-Ratsfraktion nicht genutzt. Die vorgeschlagene „Nahversorgung auch in
Form einer Markthalle“ wird in einem Mittelzentrum wie Eschweiler aus
wirtschaftlichen Gründen nicht umsetzbar sein. Neben einem
Nahversorgungsbetrieb (Discounter/Vollsortimenter) wird ein Betreiber für eine
Markthalle nicht zu finden sein.
5.
Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt
Eschweiler aus dem Jahre 2016
Zur Einzelhandelsentwicklung hat die Stadt im Jahr 2016 das
Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Eschweiler (GMA 2016) (vgl. VV
030/16) beschlossen, in dem Bewertungen und Empfehlungen für die zukünftige
Einzelhandelsentwicklung der Stadt Eschweiler getroffen werden. Als wesentliche
städtebauliche Zielsetzungen sind dort u.a. formuliert:
- Sicherung der mittelzentralen
Versorgungsfunktion
- Erhalt- und zielgerichteter Ausbau des
Einzelhandelsangebotes
- Schutz und Stärkung der Eschweiler
Innenstadt als dominierende Einkaufslage
- Stärkung der Innenstadt gegenüber
dezentralen Standorten durch zielgerichteten Ausbau des
Einzelhandelsangebotes
- Sicherung und. ggf. Weiterentwicklung
der wohnortnahen Versorgung
In den Empfehlungen des Gutachtens (S. 66) wird explizit auf den Bereich
um die ehemalige City-Center-/Hertie-Fläche eingegangen. Der Gutachter sieht
einen Neubau an diesem Standort als unbedingt erforderlich an. Mit einer
Nachnutzung an diesem Standort kann eine erhebliche Kundenfrequenzsteigerung
für die nördliche Innenstadt erreicht werden, allerdings sei eine mögliche
Einzelhandelsnutzung auf diesen Grundstücken darauf angewiesen, dass die einzubringenden
Ankerbetriebe eine möglichst hohe Eigenattraktivität entfalten.
Die betrachtete Fläche liegt außerdem innerhalb des im o.a. Konzept
beschlossenen „Zentralen Versorgungbereiches“ des Eschweiler Hauptzentrums.
Innerhalb dieses Bereiches sollen der bestehende Einzelhandel geschützt und
neue Betriebe gezielt zur Steigerung der Einzelhandelsattraktivität der
Innenstadt angesiedelt werden. Aufgrund begrenzter Entwicklungsflächen
innerhalb des dicht bebauten Zentrums hat diese Fläche im Umfeld des Rathauses
- insbesondere wegen ihrer Größe - einen besonderen Stellenwert. Nach dem im
Antrag vorgelegten Rahmenkonzept sollen diese Überlegungen nur untergeordnet
aufgegriffen und vielmehr im Wesentlichen dem Thema Wohnen maßgebend Vorrang
eingeräumt werden.
6.
Zwischenergebnis
Letztlich sind die in dem Antrag der BASIS-Ratsfraktion angestellten
Planüberlegungen bereits nicht vereinbar mit dem bestehenden
Flächennutzungsplan, siehe oben. Weiterhin stehen der angedachten Rahmenplanung
die Vorgaben des „Integrierten Handlungskonzepts Eschweiler Mitte“, welches der
Rat der Stadt Eschweiler als Maßgabe bereits einstimmig beschlossen hat, entgegen.
Die vorgeschlagene „Nahversorgung in Form einer Markthalle“ ist in keiner Weise
auf ihre Tragfähigkeit und Realisierungsmöglichkeit gutachterlich untersucht
worden. Der Vorschlag wird an keiner Stelle substantiiert begründet, sondern
vielmehr ohne jede inhaltliche Auseinandersetzung in den Raum gestellt. Wie
weiter oben bereits ausgeführt, lassen die Planideen die Vorgaben des
„Integrierten Handlungskonzepts Eschweiler Mitte“ damit völlig außer Acht. Wie
ebenfalls oben dargestellt, werden auch die Einzelhandelspotenziale gemäß dem
beschlossenen „Einzelhandels- und Zentrenkonzept“ aus dem Jahre 2016 nicht ins
Auge gefasst.
Insgesamt ist damit festzustellen, dass die in dem Antrag der
BASIS-Ratsfraktion angestellten Überlegungen in weiten Teilen den in der
Vergangenheit gutachterlich herausgearbeiteten und beschlossenen
städtebaulichen Zielen und Konzepten schlichtweg widersprechen, ohne selbst für
sich in Anspruch nehmen zu können, auch nur ansatzweise auf städtebauliche
Sinnhaftigkeit und Umsetzbarkeit untersucht worden zu sein. Schon in
städtebaulicher Hinsicht ist vor diesem Hintergrund verwaltungsseitig nicht zu
empfehlen, der Neuaufstellung eines Bebauungsplans gemäß den im Antrag der
BASIS-Ratsfraktion angerissenen Überlegungen zuzustimmen.
7.
Rechtliche Einordnung sowie weitere Konsequenzen
a)
Weiterhin ist eine nähere rechtliche Betrachtung angezeigt. So sind
bereits im Rahmen der Beschlussfassung über die Aufstellung eines
Bebauungsplans gemäß § 1 Abs. 7 BauGB die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander
gerecht abzuwägen. Dabei sind die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung
sind (Abwägungsmaterial), zunächst zu ermitteln und zu bewerten, § 2 Abs. 3
BauGB.
In Bezug auf den vorliegend zu würdigenden Antrag der BASIS-Ratsfraktion
ist in diesem Zusammenhang auf Folgendes hinzuweisen:
Die in dem Antrag bzgl. der begehrten Beschlussfassung über eine
Neuaufstellung eines Bebauungsplans dargestellten Planvorstellungen und
Erwägungen befassen sich an keiner Stelle auch nur ansatzweise mit den – jedoch
grundsätzlich aufgrund der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG zu
berücksichtigenden – Eigentümerinteressen. In dem Antrag wird letztlich
vollkommen ausgeblendet, dass sich die betroffenen Flächen hier in wesentlichen
Bereichen nicht im Eigentum der Stadt Eschweiler befinden. Die
Eigentümerinteressen sind allerdings zwingend bereits bei der Frage der Beschlussfassung
über die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans zu berücksichtigen (siehe
Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom 11.12.2019 zum Aktenzeichen OVG 2 A 6.16
sowie ähnlich: Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts vom 18.10.2006 zum
Aktenzeichen 4 BN 20/06 und 06.01.1993 zum Aktenzeichen 4 NB 38/92). Es ist
daher in Anbetracht der Tatsache, dass sich der Antrag mit den in erheblicher
Weise betroffenen Eigentümerinteressen gar nicht beschäftigt, schon
zweifelhaft, ob die rudimentären Planüberlegungen überhaupt den rechtlichen
Anforderungen, die an die Beschlussfassung über die Neuaufstellung eines
Bebauungsplans von der Rechtsprechung gestellt werden, genügen. Dieses gilt
erst recht für die maßgebend in die Interessen des Eigentümers eingreifende
Veränderungssperre. Bereits hier entstehen erhebliche Risiken dahingehend, dass
sich die damit von der Schaffung neuen Planungsrechts nachteilig betroffenen
Eigentümer mit hinreichenden Erfolgsaussichten juristisch zur Wehr setzen
werden. So hat das Oberverwaltungsgericht NRW in diesem Zusammenhang auch
bereits entschieden, dass in dem Fall, in dem ein Bebauungsplan geändert wird
und sich die Änderung für einzelne Planbetroffene als nachteilig darstellt,
diese die Änderung regelmäßig in einem Normenkontrollverfahren zur Überprüfung
bringen können, Urteil vom 27.11.1992 zum Aktenzeichen 11a NE 40.88. Dies
entspricht im Übrigen auch der ständigen Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts, siehe Urteil vom 09.11.1979, Aktenzeichen 4 N 1/78,
4 N 2-4/79. Mithin ist das Interesse des Planbetroffenen – insbesondere also
dasjenige der Eigentümer – an der Beibehaltung des bisherigen Zustands immer
abwägungserheblich, siehe Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom
18.10.2006 zum Aktenzeichen 4 BN 20/06. Dieses Interesse wird allerdings in
sämtlichen Anträgen der BASIS-Ratsfraktion an keiner Stelle überhaupt nur
erwähnt.
b)
Im Rahmen der rechtlichen Bewertung sämtlicher Anträge der Ratsfraktion
BASIS ist weiterhin zu beachten, dass seitens eines Investors, der ITB Retail
Park B.V. & Co KG, bzgl. der Realisierung des Bauvorhabens
„Rathausquartier“ ein Baugenehmigungsverfahren bereits in Gang gesetzt worden
ist, welches bekanntlich kurz vor dem Abschluss steht.
In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass nicht nur durch die
bereits erfolgte Zustimmung zu den hier beantragten Befreiungen durch den
Planungs-, Umwelt- und Bauausschuss in der Sitzung vom 04.06.2020 bezüglich der
Planung, welche Gegenstand des aktuellen Baugenehmigungsverfahrens ist (und
verfestigt durch die Beschlüsse des Stadtrates vom 24.6.2020 zur Frage der
Neuaufstellung eines Bebauungsplanes), beim jetzigen Investor ein erheblicher
Vertrauenstatbestand geschaffen wurde. Vielmehr gilt es darüber hinaus zu
berücksichtigen, dass in Bezug auf die erste, noch viel weitreichendere Planung
des Investors, am 09.05.2019 bereits ein positiver Bauvorbescheid
erlassen worden ist. Dieser Bauvorbescheid gibt dem Investor grundsätzlich die
Möglichkeit, die dort beschriebene Planung bei Erfüllung der weiteren
bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen umzusetzen. Durch Erlass des positiven
Bauvorbescheides und die spätere Entscheidung des Ausschusses, den Befreiungen
zu der sodann überarbeiteten Planung unter der Bedingung der Billigung durch
die StädteRegion ebenso zuzustimmen, ist aufseiten des Investors insgesamt ein
hinreichend konkreter Vertrauenstatbestand geschaffen worden.
Dieser geschaffene Vertrauenstatbestand kann auch weitreichende
rechtliche Folgen haben. Hier ist insbesondere auf die Entschädigungsregelungen
der §§ 39 ff. Baugesetzbuch (BauGB) zu verweisen.
So sind nach § 39 BauGB Entschädigungen für Aufwendungen grundsätzlich
schon dann zu leisten, wenn im Vertrauen auf einen Bebauungsplan Vorbereitungen
für die Verwirklichung von Nutzungsmöglichkeiten getroffen worden sind. Hier
dürften Eigentümer und Investor vorliegend über einen erheblichen Zeitraum
solche von § 39 BauGB geschützten Investitionen in beträchtlicher Höhe getätigt
haben. Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass sie auf den zu Gunsten des
Investors erlassenen Bauvorbescheid natürlich vertrauen durften.
Aber auch über diese Entschädigungsregelungen hinaus sind die im Antrag
der BASIS-Fraktion zum Ausdruck kommenden Überlegungen mit erheblichen Risiken
bzgl. etwaiger Entschädigungs- bzw. Schadensersatzansprüche des Investors
behaftet. Letztlich hat der Erlass eines positiven Bauvorbescheides nämlich
gerade den Sinn und Zweck, dass der Bauwillige die Sicherheit erhält, dass sein
Vorhaben in planungsrechtlicher Hinsicht zulässig ist. Dieses Vertrauen ist
rechtlich dergestalt geschützt, dass bei einer Abkehr von der verbindlichen
Zusage in Form des Bauvorbescheids Entschädigungsansprüche drohen.
Da die Eigentümerinteressen bei der Frage planungsrechtlicher
Überlegungen aufseiten des Plangebers, hier der Stadt Eschweiler, schon
grundsätzlich zu beachten und mit in die Abwägung einzubeziehen sind (siehe
oben), ist sowohl dem Eigentümer
als auch dem Investor der Antrag der BASIS-Ratsfraktion fernmündlich und
zuletzt mit E-Mail vom 26.11.2020 auch in Textform nur folgerichtig zur
Kenntnis gegeben worden.
Der Investor hat daraufhin telefonisch angekündigt, Entschädigungs- bzw.
Schadensersatzansprüche gegen die Stadt Eschweiler geltend zu machen, sofern
das von ihm avisierte und im Baugenehmigungsverfahren bereits weit
fortgeschrittene Bauvorhaben RathausQuartier durch eine Beschlussfassung im
Sinne des Antrages der BASIS-Fraktion verhindert wird. Dabei hat er auf die
Geschichte seines Engagements verwiesen und sein völliges Unverständnis darüber
zum Ausdruck gebracht, dass trotz der Beschlüsse vom Juni diesen Jahres erneut
die Frage einer entgegenstehenden Planung aufgeworfen wird. Er habe bereits
erhebliche Investitionen getätigt und Mietverträge geschlossen mit erheblichen
wirtschaftlichen Erwartungen, welche er allerdings nicht offengelegt hat.
c)
Weiterhin bestehen im Falle der Umsetzung der von der BASIS-Fraktion
beantragten Maßnahmen erhebliche Zweifel, ob die in dem Antrag dargestellten
Planvorstellungen überhaupt in die Tat umgesetzt werden können. Wie oben
bereits ausgeführt, wird sich in dem Antrag in keiner Weise mit den Interessen
der Eigentümer der betroffenen Flächen auseinandergesetzt. Natürlich sind die
Eigentümerinteressen bei der Bewertung, inwiefern die Aufstellung eines neuen
Bebauungsplans sinnvoll ist, aber zwangsläufig auch bzgl. der Frage der
überhaupt vorhandenen Möglichkeit der Umsetzung mit in die Abwägung
einzubeziehen. Es ist noch einmal ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die
betroffenen Flächen gerade nicht im Eigentum der Stadt Eschweiler stehen und
Eigentümer und Investor ihre bisher dokumentierten Planungen umsetzen wollen.
Dies heißt im Ergebnis, dass ein Aufstellungsbeschluss ohne jeden Ansatzpunkt in
Bezug auf eine sodann auch stattfindende tatsächliche Umsetzung der
Planvorstellungen nicht zweckmäßig ist. Es besteht die große Gefahr, dass der
momentan bestehende Grundstückszustand sich auf unbestimmte Zeit verfestigt und
die Grundstücke unerschwinglich sowie für etwaige Investoren zu keinem
Zeitpunkt mehr attraktiv werden.
Diese Erwägungen dürften bei der Frage, inwieweit eine Beschlussfassung
über die Neuaufstellung eines Bebauungsplans in tatsächlicher Hinsicht als
zweckmäßig anzusehen ist, mit zu berücksichtigen sein.
8.
Ergebnis
Zusammenfassend ist in Bezug auf die beantragte Neuaufstellung eines
Bebauungsplans (Antrag zu 1) mithin aus Sicht der Verwaltung Folgendes
festzuhalten:
Da die Planvorstellungen gemäß dem Antrag der BASIS-Ratsfraktion bereits
sämtlichen in der Vergangenheit gutachterlich ausgearbeiteten und demokratisch
beschlossenen Planungszielen der Stadt Eschweiler widersprechen, in weiten
Teilen nicht mit dem Flächennutzungsplan in Einklang zu bringen sind und für
sich selbst nicht ansatzweise in Anspruch nehmen können, hinsichtlich ihrer
Zweckmäßigkeit und Umsetzbarkeit fundiert untersucht worden zu sein, empfiehlt
die Verwaltung bereits in städtebaulicher Hinsicht, von der Beschlussfassung
über eine Neuaufstellung eines Bebauungsplans abzusehen (siehe bereits 6.)
In rechtlicher Hinsicht bleibt festzuhalten, dass wegen der auf ganzer
Linie fehlenden Auseinandersetzung mit den Eigentümerinteressen bereits höchst
zweifelhaft ist, ob ein entsprechender Aufstellungsbeschluss vor dem Hintergrund
eines solchen Abwägungsmangels (siehe obige Rechtsprechung) einer rechtlichen
Überprüfung überhaupt standhält.
Daneben bestehen erhebliche Risiken in Bezug auf die zu erwartende
Geltendmachung von Entschädigungs- und Schadensansprüchen, siehe oben.
Letztlich besteht zusätzlich das Problem, dass nicht nachvollziehbar ist,
inwiefern die Planideen gemäß Antrag der BASIS-Ratsfraktion überhaupt umsetzbar
sein sollen. Wie ausgeführt, besteht vielmehr die akute Gefahr, dass sich der
momentan bestehende Grundstückszustand auf lange Sicht verfestigt.
Abschließend bleibt damit festzuhalten, dass die Verwaltung sowohl in
städtebaulicher als auch in rechtlicher Hinsicht empfiehlt, den Antrag auf
Neuaufstellung eines Bebauungsplans abzulehnen.
IV.
Antrag bzgl. des Erlasses einer Veränderungssperre
nach § 14 BauGB (Antrag zu 2)
Mit dem Antrag zu 2 begehrt die BASIS-Ratsfraktion den Erlass einer
entsprechenden Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB. Eine solche
Veränderungssperre kann lediglich dann erlassen werden, wenn hinsichtlich der
Planvorstellungen zunächst ein Aufstellungsbeschluss (siehe Antrag zu 1)
gefasst worden ist. Die Veränderungssperre bewirkt sodann, dass in der Zeit bis
zur Bekanntmachung des späteren und auf dem Aufstellungsbeschluss basierenden
endgültigen Bebauungsplans keine der neuen Planung zuwiderlaufende Vorhaben
zugelassen werden können bzw. müssen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang,
dass eine solche Veränderungssperre nur dann rechtmäßig erlassen werden kann,
wenn auch der Aufstellungsbeschluss, auf welchen Bezug genommen wird,
seinerseits rechtmäßig ist.
An der Rechtmäßigkeit des mit dem Antrag zu 1 begehrten
Aufstellungsbeschlusses bestehen aufgrund der nicht erfolgten Berücksichtigung
der Eigentümerinteressen allerdings erhebliche Zweifel, siehe oben.
Sollte nun gleichwohl eine Veränderungssperre erlassen werden, sich diese
Veränderungssperre im Rahmen eines Gerichtsverfahrens allerdings als
rechtswidrig herausstellen, weil der Aufstellungsbeschluss, auf welchem sie
fußt, bereits nicht den rechtlichen Anforderungen genügt, drohen zusätzlich zu
den oben dargestellten Entschädigungsansprüchen unter ganz anderen rechtlichen
Gesichtspunkten (Rechtswidrigkeit einer Veränderungssperre) weiterhin
Amtshaftungsansprüche gemäß § 839 BGB. Im Zuge einer Geltendmachung solcher
Amtshaftungsansprüche würde dem Geschädigten, hier dem Investor, die
Möglichkeit eröffnet, sämtliche durch die fehlerhafte und durch den
entsprechenden Ratsbeschluss verschuldete Veränderungssperre erlittene Schäden,
so auch einen entgangenen Gewinn, einzufordern. In diesem Falle droht ein
Schaden in Millionenhöhe.
Korrespondierend zu obigen Ausführungen zu den rechtlichen Risiken,
welche bzgl. des Aufstellungsbeschlusses gemäß dem Antrag zu 1 bestehen,
empfiehlt die Verwaltung bereits wegen des nicht kalkulierbaren Haftungsrisikos
von dem Erlass einer Veränderungssperre abzusehen.
V.
Zurückstellung von Baugesuchen nach § 15 BauGB (Antrag zu 3)
Wird eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB nicht beschlossen, obwohl
die Voraussetzungen gegeben sind, oder ist eine beschlossene Veränderungssperre
noch nicht in Kraft getreten, hat die Baugenehmigungsbehörde gemäß § 15 Abs. 1
BauGB auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von
Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen,
wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben
unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde.
Wie auch der Erlass einer Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB hat auch
eine Zurückstellung von Baugesuchen nach § 15 BauGB zwingend zur Voraussetzung,
dass ein rechtmäßiger Aufstellungsbeschluss gefasst wurde. Wegen der oben
dargestellten erheblichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit des begehrten
Aufstellungsbeschlusses empfiehlt die Verwaltung in Anbetracht der Tatsache,
dass andernfalls auch hier Amtshaftungsansprüche gemäß § 839 BGB drohen,
folgerichtig auch von einer Zurückstellung nach § 15 BauGB abzusehen.
VI.
Änderung der Sanierungssatzung (Antrag zu 4)
Das im Antrag betrachtete Gebiet im Umfeld des Rathauses liegt im
Geltungsbereich des Sanierungsgebietes Eschweiler Mitte. Mit Beschluss des
Rates vom 31.10.2018 wurde das Sanierungsgebiet einstimmig als Satzung
beschlossen (vgl. VV 268/18). Die Sanierung soll im vereinfachten Sanierungsverfahren
gem. § 142 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden. Die Anwendung der Vorschriften der
§§ 152 bis 156 a BauGB (Dritter Abschnitt - Besondere sanierungsrechtliche
Vorschriften) und des § 144 BauGB (Genehmigungspflichtige Vorhaben und
Rechtsvorgänge) wurde in der Satzung ausgeschlossen.
Für die Umsetzung einer Städtebaufördermaßnahme nach den einschlägigen
Förderrichtlinien ist regelmäßig eine Gebietsfestsetzung nach den Vorschriften
des Baugesetzbuches mit einem Beschluss des Rates erforderlich. Dazu wird ein
Untersuchungsbereich festgelegt, eingehend analysiert und bewertet. Die
Bestandsaufnahme und Bewertung der Gesamtsituation wurde im InHK Eschweiler
Mitte (vgl. VV 270/18, s.o.) durchgeführt und darauf aufbauend die Ziele für
den Untersuchungsbereich formuliert. Im Ergebnis wurde die Entscheidung
getroffen, dass die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§§ 152 bis
156 a BauGB Dritter Abschnitt) für die Durchführung der Sanierung im Bereich
der Eschweiler Innenstadt nicht erforderlich sind und die Durchführung durch
den Verzicht auf diese Vorschriften voraussichtlich nicht erschwert wird (vgl.
§ 142 Abs. 4 BauGB vereinfachtes Sanierungsverfahren). Parallel wurde die
Genehmigungspflicht gem. § 144 BauGB insgesamt ausgeschlossen.
Im Antrag (Anlage 2 S. 4 Hinweis) wird nunmehr unterstellt, dass
mit Aufgabe dieser Genehmigungspflicht durch die Stadt auch gleichzeitig auf
die Möglichkeit verzichtet wurde, eine Veränderungssperre im Geltungsbereich
eines neuaufzustellenden Bebauungsplans zu erlassen. Aus diesem Grund soll nach
den Erläuterungen des Antragsstellers die Sanierungssatzung geändert und die
Genehmigungspflicht gem. § 144 BauGB wieder eingeführt werden. Diese Änderung
würde sich dann auf jede Art von genehmigungspflichtigen Vorhaben, Baugenehmigungen
oder wesentliche wertsteigernde Veränderungen (vgl. § 144 BauGB) im ganzen
Geltungsbereich des Sanierungsgebiets Eschweiler Mitte, welches sich über 48 ha
zwischen der Bismarckstraße in Süden und der Peter-Paul-Straße im Norden, dem
Langwahn im Westen und der Funkengasse im Osten erstreckt, beziehen. In den
vorbereitenden Untersuchungen der Bestandsaufnahme und in der anschließenden
Bewertung wurde die Notwendigkeit dieser Maßnahme für das Sanierungsgebiet
verneint und daher von der Stadt aus Verhältnismäßigkeitsaspekten auf diese
Genehmigungspflicht verzichtet. Ein Grund, warum die Sachlage sich aktuell
anders darstellen soll, ist nicht ersichtlich. Auch wenn die Stadt innerhalb
eines Sanierungsgebietes auf die Anwendung des § 144 BauGB verzichtet hat, kann
sie doch im Bereich eines neuaufzustellenden Bebauungsplans eine
Veränderungssperre gem. § 14 BauGB beschließen (s.o. Nr. 2) und konkret für
diesen Bereich Einfluss auf Vorhaben nehmen, die nicht den Planungszielen
entsprechen. Insofern ist dieser unter Nr. 4 beantragte Beschlussentwurf
ohnehin überflüssig und die Verwaltung empfiehlt diesen abzulehnen.
VII.
Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB (Antrag
zu 5)
Der Gemeinde steht in verschiedenen Gebieten ein gesetzliches
Vorkaufsrecht an Grundstücken zu, das es ihr ermöglicht, Grundstücke zur
Verfolgung städtebaulicher Ziele zu erwerben. In den § 24-28 BauGB sind die
unterschiedlichen Möglichkeiten und die dazugehörigen Voraussetzungen
detailliert geregelt. Grundsätzlich wird die Stadt bei jedem
Grundstückskaufvorgang durch den Notar beteiligt und die Verwaltung prüft,
inwiefern ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann und ob das Wohl der
Allgemeinheit dies rechtfertigt (§ 24 Abs. 3 BauGB).
Im Antrag wird gefordert, das Vorkaufsrecht für die Flächen, die im
Bebauungsplan für öffentliche Zwecke festgesetzt sind, und für Flächen, die
vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, auszuüben. Grundvoraussetzung
für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist zunächst, dass ein Kaufvertrag i.S.d. §
433 BGB vorliegt. Dies ist zurzeit nicht der Fall. Zudem gibt es im
Geltungsbereich des aktuell rechtskräftigen Bebauungsplans 89 - Rathaus - (s.o.
und Anlage 3) keine Flächen, die für öffentliche Zwecke festgesetzt sind
und bei denen eine Ausübung des Vorkaufsrechts zur Verfolgung städtebaulicher
Ziele erforderlich erscheint. Auch der Forderung, Flächen zu erwerben, die
vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, kann auf Grundlage des
aktuell rechtskräftigen Bebauungsplans nicht entsprochen werden, da das
Vorkaufsrecht in diesem Fall nur für Grundstücke in Kleinsiedlungsgebieten (§ 2
BauNVO), in reinen (§3 BauNVO), allgemeinen (§ 4 BauNVO) und besonderen (§ 4a
BauNVO) Wohngebieten gilt. Keines dieser Baugebiete ist im rechtskräftigen
Bebauungsplan festgesetzt. Damit könnte ein begründbares Vorkaufsrecht erst
nach einer rechtsverbindlichen Änderung des Bebauungsplans ausgeübt werden.
Es soll zur Klarstellung an dieser Stelle noch einmal ausdrücklich darauf
hingewiesen werden, dass hinsichtlich der Nutzung entsprechender Grundstücke
zunächst immer der jeweilige Eigentümer „das Heft des Handelns in der Hand
hat“. Das Eigentum genießt durch Art. 14 GG einen besonders hohen Schutz. Die
Stadt hat auf Grundstücke selbst nur dann Zugriff, wenn der Eigentümer sich
dazu entscheidet zu verkaufen. Den Preis kann die Stadt hier sodann aber nicht
bestimmen. Eine irgendwie geartete Enteignung ist vorliegend gesetzlich nicht
vorgesehen. Auf die zwingend erforderliche Berücksichtigung der
Eigentümerinteressen ist vorstehend an mehreren Stellen ausführlich eingegangen
worden. Die Ausübung von Vorkaufsrechten nach § 24 BauGB ist letztlich in
keiner Weise zielführend.
Die Verwaltung empfiehlt dementsprechend, auch den Antrag zu 5
abzulehnen.
Die Kosten für die Bebauungsplan-/Flächennutzungsplanänderungsverfahren wären ggf. in den entsprechenden Sitzungsvorlagen zu diesen Bauleitplanungen aufzuführen.
Etwaig anfallende Kosten für Vertrauensschaden/Regress/Schadenersatz in nicht kalkulierbarer Höhe.
Die Durchführung von
Bauleitplanverfahren bindet Kapazitäten in der Abteilung 610.