hier: Aufstellungsbeschluss und Beschluss der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit
Alternative A:
Die Aufstellung der 5. Änderung des
Bebauungsplanes 46 -Waldsiedlung- gemäß § 2 Abs.1 BauGB i.V.m. § 13 a BauGB
(Bebauungspläne der Innenentwicklung) im Sinne des § 30 Abs.1 BauGB mit dem in
der Anlage 3 dargestellten Geltungsbereich sowie die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit an der Bauleitplanung (Anlagen 3 und 4)
gemäß § 3 Abs.1 BauGB in Verbindung mit § 4 der Satzung über die
Bürgerbeteiligung der Stadt Eschweiler werden beschlossen.
Alternative
B:
Die Aufstellung der 5. Änderung des Bebauungsplanes 46
-Waldsiedlung- wird nicht beschlossen.
Mit Schreiben vom 28.07.2014 hat Herr Jansen, wohnhaft in
Aachen, einen Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes E 46/4. Änderung
-Waldsiedlung- gestellt (Anlage 5). Sein Antrag zielt darauf ab, im Rahmen von
Sanierungsmaßnahmen eine zeitgemäße Erweiterung der vorhandenen Bausubstanz
vornehmen zu können.
Das Plangebiet liegt im Ortsteil Siedlung Waldschule und
umfasst vollständig den Geltungsbereich der 4. Änderung des Bebauungsplanes
E 46 -Waldsiedlung-. Es wird im Südosten von der Heidestraße, im
Nordwesten von der Straße Moosweg sowie im Nordosten und Südwesten durch zwei
Fußwege zwischen Moosweg und Heidestraße begrenzt (vgl. Anlage 1).
Die ersten Häuser der Siedlung Waldschule stammen aus den
1950-iger Jahren. In dem betroffenen Bereich war zwischen dem 01.07.1972 und
dem 30.10.1981 der Bebauungsplan E 46 -Waldsiedlung- rechtskräftig (siehe
Anlage 4, Begründung Seite 6). Der vorgenannte Bebauungsplan setzte hier ein
Allgemeines Wohngebiet, maximal zweigeschossige offene Bauweise, eine
Grundflächenzahl von 0,4 sowie eine Geschossflächenzahl von 0,8 und Baugrenzen,
die den gesamten Baublock umfassten mit einer kleinen Fläche für Garagen, fest.
Mit der 4. Änderung des Bebauungsplanes -Waldsiedlung-,
rechtskräftig seit 01.11.1981, wurde in dem hier betrachteten Bereich die
Bautiefe am Moosweg auf 14,00 m und im Bereich der Heidestraße auf 12,00 m
festgesetzt und die Garagenfläche durch eine Baufläche ersetzt. Ansonsten
blieben die Festsetzungen gleich. Die umgebenden Häuser des Moosweges und der
Heidestraße weisen aktuell meist Bautiefen von ca. 11-12 m auf, nur an der
platzartigen Aufweitung des Heideweges im Geltungsbereich der 4. Änderung des
Bebauungsplanes gibt es Häuser mit Bautiefen von ca. 7,60 m.
Städtebauliches Ziel war somit schon damals (4. Änderung)
eine Erweiterungsmöglichkeit für alle Eigentümer auf Bautiefen von 14 m am
Moosweg und 12 m an der Heidestraße. Die geringen Wohnflächen und der
sanierungsbedürftige Erhaltungszustand der Gebäude im Geltungsbereich entlang
der Heidestraße entsprechen nicht mehr den heutigen Wohnstandards. Um eine
zeitgemäße Nutzung der Wohngebäude unter Berücksichtigung der aktuellen energetischen
Baustandards zu erreichen, müssen die Gebäude erweitert und saniert werden.
Durch die Parzellierung der Grundstücke und die bestehenden Doppelhäuser bzw.
Hausgruppen ist aber eine Umsetzung der vorgesehenen Erweiterungsmöglichkeiten
bis auf die bestehenden Baugrenzen in der offenen Bauweise nicht möglich.
Zum Hintergrund des hier in Rede stehenden Antrages auf
Änderung des Bebauungsplanes E 46/4. Änderung
-Waldsiedlung- ist anzumerken, dass der Antragsteller im Jahr 2008 ein an der
Heidestraße gelegenes Reihenmittelhaus zu Eigentum erworben hat.
Im Juli 2009 stellte er einen Bauantrag zum Umbau und zur
Erweiterung dieser Immobilie. Nach wiederholter Umplanung des Bauvorhabens
durch den Bauherrn und einer intensiven rechtlichen Prüfung des letztlich zur
Genehmigung gestellten Bauvorhabens wurde dem Antragsteller zunächst im April
2011 eine Teilbaugenehmigung zum Aushub einer Baugrube und sodann im August
2011 eine Baugenehmigung zum Umbau und zur Erweiterung des Reihenmittelhauses
erteilt.
Die Teilbaugenehmigung sowie die Baugenehmigung wurden
durch die Eigentümer des Nachbarhauses im Verfahren des Eilrechtsschutzes sowie
auch im Klageverfahren zur gerichtlichen Überprüfung durch das
Verwaltungsgericht Aachen (VG Aachen) gestellt.
Im Eilrechtsschutzverfahren ordnete das VG Aachen mit
Beschluss vom 09.01.2012 die aufschiebende Wirkung der Klage gegen die
Teilbaugenehmigung vom 15.04.2011 sowie gegen die Baugenehmigung vom 09.08.2011
an. Zur Begründung dieser Entscheidung führte das Gericht im Wesentlichen aus,
dass die Erweiterung des Gebäudes gegen die bauplanerische Festsetzung der
offenen Bauweise verstoße, da das genehmigte Umbauvorhaben den Rahmen einer
wechselseitigen Grenzbebauung in der Hausgruppe überschreite und sich nicht
mehr dem Gesamtgebäude unterordne. Durch seine Kubatur im rückwärtigen Bereich
ließe es sich nicht mehr quantitativ und qualitativ als bauliche Einheit und
damit als Gebäudeteil der bisherigen (Reihen-) Hausgruppe verstehen. Die
beklagte Erweiterung des Reihenhauses erreiche eine Tiefe von 12 m und
überschreite damit im rückwärtigen Bereich die bisherige Gebäudetiefe der
Reihenhauszeile von 7,63 m (ohne Einbeziehung der auskragenden Balkone) um
4,3 m. Darüber hinaus sah das VG Aachen ferner einen Verstoß gegen Bauordnungsrecht,
hier konkret gegen die Abstandsflächenregelungen des § 6 BauO NRW.
Der – im gerichtlichen Verfahren beigeladene – Bauherr
stellte im Rahmen des Beschwerdeverfahrens die Entscheidung des VG Aachen zur
rechtlichen Überprüfung durch das Oberverwaltungsgericht für das Land
Nordrhein-Westfalen (OVG NRW). Das OVG NRW bestätigte die Richtigkeit der
erstinstanzlichen Entscheidung, indem es die Beschwerde mit Beschluss vom
16.03.2012 zurückwies.
Im Anbetracht dieser gerichtlichen Entscheidungen wurde das
parallel anhängige Klageverfahren durch alle Verfahrensbeteiligten sodann
übereinstimmend für erledigt erklärt.
Im März 2013 stellte der Antragsteller erneut einen
Bauantrag zum Umbau und zur Sanierung des Reihenhauses. Die von dem Bauherrn
mit diesem Antrag zur Genehmigung gestellte Baumaßnahme blieb dabei vom Volumen
hinter dem vorgenannten Vorhaben zurück. Dieses Bauvorhaben wurde eingehend –
insbesondere auch unter Berücksichtigung der vorgenannten Rechtsprechung des VG
Aachen – geprüft und im Ergebnis – weil hinter dem ursprünglich zur Genehmigung
gestellten Vorhaben zurückbleibend – als genehmigungsfähig erachtet. Die
Baugenehmigung zum Umbau und zur Erweiterung des Reihenhauses wurde dem Bauherrn im Juli 2013 erteilt.
Auch diese Baugenehmigung wurde durch die an das
Bauvorhaben angrenzenden Nachbarn – diesmal von den beidseitig angrenzenden
Nachbarn – zur gerichtlichen Überprüfung (Verfahren im Eilrechtsschutz sowie
Klageverfahren) durch das VG Aachen gestellt.
Mit Beschluss vom 06.02.2014 ordnete das VG Aachen in den
Verfahren des Eilrechtsschutzes erneut die aufschiebende Wirkung der von den
Antragstellern erhobenen Klagen gegen die Baugenehmigung vom 05.07.2013 an.
Trotz des Zurückbleibens dieses Bauvorhabens hinter dem ursprünglichen Vorhaben
sah das VG Aachen einen Verstoß gegen die bauplanungsrechtlich getroffenen
Festsetzungen der offenen Bauweise und gegen die bauordnungsrechtlich
erforderliche Einhaltung von Abstandflächen als gegeben an.
In Fortführung dieser Rechtsprechung hob das VG Aachen in
den anhängigen Klageverfahren jeweils mit Urteil vom 27.08.2014 die
Baugenehmigung vom 05.07.2013 auf.
Noch vor Erlass dieser letztgerichtlichen Entscheidung
(Urteile vom 27.08.2014) stellte der Antragsteller mit Schreiben vom 28.07.2014
bei der Stadt den o.a. Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes E 46/4. Änderung
-Waldsiedlung- (Anlage 5).
Lediglich der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle
im Übrigen darauf hingewiesen, dass der Antragsteller im Jahr 2014 ein weiteres
Reihenhaus aus dieser Reihe, nämlich eines der unmittelbar an das vorgenannte
Bauvorhaben angrenzenden Häuser, zu Eigentum erworben hat. Bezogen auf dieses
Objekt hat er im Januar 2015 die Erteilung einer Baugenehmigung zur Sanierung von
Keller und Straßenfassade beantragt. Dieser Antrag befindet sich zurzeit noch
in der Prüfung.
Die Verwaltung legt nun diesen vorgenannten Antrag auf
Durchführung des Verfahrens zur Änderung des Bebauungsplanes dem Ausschuss zur
Entscheidung vor.
Städtebauliches Ziel der nunmehr 5. Änderung des
Bebauungsplanes 46 -Waldsiedlung- (Anlagen 3 und 4) ist es, innerhalb des
Geltungsbereiches den Fortbestand der Siedlungsstruktur durch eine maßvolle
Nachverdichtung der Wohnbebauung entlang der Heidestraße zu gewährleisten. Dazu
sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen (u.a. die abweichende Bauweise
und eine Erweiterung der überbaubaren Flächen auf eine heute übliche Bautiefe
von 14,0 m) geschaffen werden, um so eine Anpassung der Wohngebäude an die aktuellen
Wohnbedürfnisse und -standards zu ermöglichen.
Dabei ist zu betonen, dass eine etwaige Änderung des
Bebauungsplanes nicht nur dem Antragsteller dient, sondern sämtlichen
Eigentümern der Immobilien, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gelegen
sind. All diesen Eigentümern soll so die Möglichkeit gegeben werden, ihre
Immobilien den neuzeitlichen Wohnansprüchen anzupassen (offene
Grundrissplanungen etc.). Es handelt sich dabei um eine Angebotsplanung, die
von dem vorgenannten Personenkreis umgesetzt werden kann, aber nicht umgesetzt
werden muss.
Sofern die Aufstellung der 5. Änderung des Bebauungsplanes
(Beschlussvorschlag Alternative A) beschlossen werden sollte, wird der
vorgenannte Personenkreis im Rahmen des sich anschließenden Verfahrens entsprechend
beteiligt werden (Bürgerbeteiligung).
Der Bebauungsplan wird gemäß § 13 a BauGB als Bebauungsplan
der Innenentwicklung aufgestellt.
Abschließend sei seitens der Verwaltung auf folgendes
hingewiesen bzw. folgendes angemerkt:
Die Verwaltung erachtet eine Änderung des hier in Rede
stehenden Bebauungsplanes mit der dieser zugrundeliegenden Zielsetzung
grundsätzlich als sinnvoll und spricht sich insoweit für den Beschlussvorschlag
Alternative A aus, mit dem der Planungsprozess angestoßen wird. Der Verlauf des
weiteren Planverfahrens bleibt abzuwarten. Rein nachrichtlich wird mitgeteilt,
dass aufgrund der hier bekannten wiederholten Ankündigungen der Nachbarn jedoch
zu erwarten steht, dass – sofern der Bebauungsplan zu einem späteren Zeitpunkt
beschlossen werden sollte – derselbe durch diese ebenfalls zur gerichtlichen
Überprüfung gestellt werden wird.
Beschlussvorschlag Alternative B stellt demgegenüber eine
politische Option dar.
Das Bauleitplanverfahren ist haushaltsrechtlich nicht
relevant. Ein Planungsbüro zur Erstellung der Bebauungsplanänderung wurde
seitens des Eigentümers beauftragt. Ggf. anfallende Kosten für Gutachten,
Planungen, Erschließungsmaßnahmen, etc. trägt der Antragsteller.
Die Aufstellung des o. a. verbindlichen Bauleitplans bindet
als Pflichtaufgabe der Kommune Arbeitskraft in der Abteilung 610.